Umowa przedwstępna

Orzeł

Karolina Habaj
notariusz

Kancelaria Notarialna
we Wrocławiu
ul. Kościuszki 108A lok. 15
tel. 539-34-56-10
tel. 71 789-62-99
kancelaria@notariuszwewroclawiu.com
www.notariuszwewroclawiu.com

Godziny urzędowania:
poniedziałek, czwartek: 10.00-18.00
wtorek, środa: 10.00-17.00
piątek: 10.00-16.00
Kancelaria czynna także w innych godzinach oraz w soboty po uzgodnieniu.

mapka

Co to jest umowa przedwstępna?

Jest to umowa, w której strony (czyli osoby zawierające umowę) zobowiązują się do tego, że w przyszłości zawrą inną umowę (tzw. umowę przyrzeczoną). W większości przypadków przedwstępna umowa dotyczy sprzedaży. Może zostać przy niej dany zadatek.

Kiedy zawrzeć przedwstępną umowę sprzedaży?

Wtedy, gdy z jakichś przyczyn chwilowo nie mogą Państwo podpisać właściwej umowy sprzedaży, a chcą Państwo zagwarantować sobie lojalność ze strony kontrahenta i pewność, że za jakiś czas kontrahent nadal będzie zainteresowany zawarciem właściwej umowy sprzedaży. Sytuacja taka może mieć miejsce na przykład wtedy, gdy sprzedający nie jest jeszcze gotowy sprzedać działkę, gdyż czeka na dokonanie podziału geodezyjnego, albo wtedy, gdy kupujący nie jest w stanie zapłacić ceny za nabywaną nieruchomość, gdyż nie otrzymał jeszcze kredytu lub pożyczki. W takiej sytuacji mogą Państwo podpisać przedwstępną umowę sprzedaży i zobowiązać się w niej do tego, że w wyznaczonym przez Państwa terminie zawrą Państwo przyrzeczoną umowę sprzedaży.

W jakiej formie?

Umowę przedwstępną mogą Państwo podpisać zarówno w formie pisemnej, jak też w formie aktu notarialnego. Umowa w formie pisemnej nie wiąże się z kosztami notarialnymi, lecz muszą w niej Państwo samodzielnie opisać stan prawny nieruchomości i właściwie sformułować zobowiązania, co często okazuje się trudne. Umowa przedwstępna sporządzona w formie aktu notarialnego jest przygotowana przez notariusza, mają więc Państwo gwarancję, że została należycie sformułowana i zabezpiecza interesy obu stron. Jeśli któraś strona mimo nadejścia wyznaczonego terminu nie chce zawrzeć przyrzeczonej umowy sprzedaży, druga strona ma różne możliwości działania – zależne od tego, w jakiej formie została zawarta umowa przedwstępna.

Jakie są skutki niewykonania umowy przedwstępnej?

Jeśli umowa przedwstępna została podpisana w formie pisemnej, a strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. O ile druga strona jest w stanie wykazać, że powstała jakakolwiek szkoda, i jeżeli nie została ona naprawiona dobrowolnie, druga strona będzie musiała domagać się odszkodowania w drodze powództwa cywilnego, co może być czasochłonne i wiązać się z kosztami sądowymi oraz kosztami zastępstwa procesowego.

Jeśli umowa przedwstępna została podpisana w formie aktu notarialnego, a strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Wówczas prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek strony do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży może stanowić podstawę wpisu nowego właściciela do księgi wieczystej. Jest to szczególnie ważne dla kupującego, który może wtedy bez udziału sprzedającego doprowadzić do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży i (po zapłaceniu ceny sprzedaży) wpisania się do księgi wieczystej.

Co mówią przepisy?

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks Cywilny:

Art. 389
§ 1. Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.
§ 2. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.
Art. 390
§ 1. Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.
§ 2. Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.
§ 3. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.